서울시가 2025년 하반기 미국, 일본 등에서 활용 중인 ‘용적 이양제TDR(Transfer of Development Rights)’를 국내에서 처음으로 도입하기로 하였습니다. 고도 제한 등 규제 때문에 다 못 쓴 용적률을 사고팔 수 있게 허용하는 제도입니다.
서울시는 2025년 상반기 중에 제도의 개념과 절차 관리 방안 등을 담은 조례를 제정하여 하반기부터 시행할 예정으로 송파구 풍납토성 주변이나 강서구 김포공항 주변 등 각종 규제로 재산권 침해가 큰 지역이 시행 후보지로 꼽히고 있습니다.
용적 이양제는 고도 제한 등 규제 때문에 법이 정한 용적률만큼 건물을 높이 올리지 못하는 경우 못 쓴 용적률을 다른 재개발·재건축 단지에 팔 수 있게 하는 제도입니다.
법정 용적률이 1000%인 A 단지가 근처 문화재 때문에 높이 제한에 걸려 용적률을 400%밖에 쓰지 못한다면, 나머지 600%를 고도 제한 구역 밖에 있는 B 재개발·재건축 단지에 팔 수 있게 됩니다. A 단지는 규제로 인한 손해를 덜 수 있고 B 단지는 용적률을 추가로 확보해 사업성을 끌어올릴 수 있습니다.
용적률은 대지 면적 대비 건물의 연면적(각 층의 면적을 모두 합친 것)을 말합니다. 주거지역, 상업지역 등 대지의 용도지역에 따라 정해지는데, 용적률이 높을수록 더 높은 건물을 지을 수 있습니다.
경복궁, 덕수궁, 선릉 등 문화재 주변 반경 100m 지역은 건물을 높게 지을 수 없는 ‘앙각 규제’를 받고 있습니다. 풍납토성 인근 지역은 땅을 깊게 팔 수 없어 고층 건물 신축이 사실상 불가능합니다. 김포공항 주변에는 항공기 운항을 위한 높이 규제가 있습니다. 서울시내 이러한 규제 지역이 총 152만㎡에 달한다고 합니다. 여의도의 절반 정도 면적입니다.
미국 뉴욕이나 일본 도쿄 등에선 이미 용적 이양제를 활용하고 있습니다. 뉴욕의 랜드마크인 ‘원 밴더빌트’는 근처 그랜드센트럴터미널의 용적률을 넘겨받아 93층 높이(용적률 약 3000%)로 개발하였습니다. 도쿄역 근처의 신마루노우치 빌딩(38층), 그랑도쿄(43층) 등 6개 빌딩도 도쿄역이 사용하지 않은 용적률 700%를 사들여 고층으로 올린 사례입니다. 도쿄역은 용적률을 판 돈으로 역사의 옛 모습을 복원하였습니다.
해외에선 문화재를 보존하는 동시에 도심을 고밀도로 개발할 수 있는 방법으로 알려져 있습니다.
국내에선 생소한 제도라 선도 사업지를 우선 지정해 시범 운영부터 한다는 계획입니다. 업계에선 풍납토성, 종로구 북촌 한옥마을·경복궁 인근 등이 선도 사업지로 거론됩니다.
서울시는 제도 시행 후 새로 짓는 건물뿐 아니라 기존 건물도 남은 용적률을 팔 수 있게 할 계획입니다. 이 돈으로 건물 리모델링 비용을 충당할 수 있을 것으로 보입니다. 용적률을 팔 수 있는 지역의 범위, 용적률을 최대 몇 %까지 살 수 있는지 등도 검토해야 합니다.
서울시는 용적률을 파는 곳과 가까운 단지를 중심으로 제도를 운영할 계획이라고 합니다. 서울 사대문 안의 용적률을 강남 재개발 사업지에 팔 수는 없게 하겠다는 것입니다. 용적률 거래는 용도 지역별로 정한 용적률의 법정 상한까지만 허용하기로 방향이 잡았다고 합니다.
전문가들은 용적 이양제를 도입하면 각종 규제 탓에 지지부진한 서울 도심 재개발이 속도를 낼 것으로 전망하였습니다. 뉴욕이나 도쿄처럼 고밀도 복합 개발이 활성화될 수 있을 것으로 예상되지만 일부 지역에서는 고밀 개발로 땅값이 뛸 가능성이 있다고 합니다.
출처: 서울시자료,조선일보