최근 수도권 전세 시장을 바라보는 세입자들의 체감은 상당히 무겁습니다. 집을 구하려고 중개업소를 찾으면 선택지가 눈에 띄게 줄어들었다는 이야기를 어렵지 않게 듣게 됩니다. 서울에서 시작된 전세 품귀 현상은 이제 경기 지역으로 확산되며 수도권 전반의 주거 불안을 키우고 있습니다. 단순한 가격 상승을 넘어 공급 구조 자체가 흔들리고 있다는 점에서 상황을 가볍게 보기는 어렵습니다.
한국부동산원 자료를 보면 서울 아파트 전세수급지수는 12월 둘째 주 기준 104.7을 기록했습니다. 이 지표는 전세를 구하려는 수요와 시장에 나와 있는 공급의 힘겨루기를 수치로 나타낸 것으로 100을 넘으면 세입자가 불리한 시장을 의미합니다. 불과 몇 달 전까지만 해도 100 아래에 머물던 지수가 중반 이후 빠르게 상승한 배경에는 정책 변화가 자리하고 있습니다.
공급을 늘리는 방식이 아닌 거래를 제한하는 방식의 규제가 이어지면서 전세 물량이 구조적으로 줄어들었기 때문입니다.
전세 시장의 가장 큰 변화는 이른바 갭투자 차단에서 시작됐습니다.
전세를 끼고 집을 매입하던 방식이 막히면서 신규 전세 공급의 상당 부분이 사라졌습니다. 정부는 전세자금 대출을 활용해 소유권을 이전하는 방식의 거래를 금지했고 토지거래허가구역을 서울 전역과 경기도 주요 지역으로 확대했습니다. 해당 지역에서는 집을 사면 일정 기간 실거주 의무가 부과되기 때문에 자연스럽게 전세를 놓을 수 없게 됩니다. 과거에는 매수자의 상당수가 전세를 활용해 자금을 조달했지만 이제는 이런 경로가 차단된 상태입니다.
실제 시장에 나와 있는 물량 감소는 수치로도 분명히 나타납니다.
부동산 플랫폼 집계에 따르면 서울 아파트 전세 매물은 올해 초 대비 20퍼센트 이상 줄었습니다. 강남권과 도심 주요 지역에서는 체감 감소폭이 더 크다는 이야기도 나옵니다. 전세 매물이 줄어들면 세입자들은 같은 지역에서 집을 구하기 어려워지고 결국 외곽으로 이동할 수밖에 없습니다. 이 과정에서 경기도 전세 시장도 빠르게 영향을 받고 있습니다.
경기도 상황을 보면 감소 속도는 서울보다 더 가파릅니다. 올해 들어 전세 물량이 30퍼센트 이상 줄었고 전셋값 상승률도 연중 최고 수준을 기록하고 있습니다. 서울에서 밀려난 수요가 경기도로 이동한 데다 경기도 자체의 신규 공급 여력도 충분하지 않기 때문입니다. 수도권이라는 하나의 생활권 안에서 전세 수요가 이동하면서 지역 간 완충 역할이 제대로 작동하지 않는 모습입니다.
전셋값 상승 흐름도 장기화 조짐을 보이고 있습니다. 서울 아파트 전셋값은 40주 넘게 오름세를 이어가고 있습니다. 이는 단기적인 계절 요인이나 일시적 수요 증가로 설명하기 어렵습니다. 공급 축소라는 구조적 요인이 해소되지 않는 한 가격 조정이 쉽지 않다는 신호로 해석됩니다. 전세 계약을 갱신해야 하는 세입자 입장에서는 선택지가 줄어든 상황에서 인상된 조건을 받아들일 수밖에 없는 경우가 늘어나고 있습니다.
내년 전망을 보면 부담은 더 커질 가능성이 큽니다.
서울 아파트 입주 물량은 내년에 큰 폭으로 줄어들 것으로 예상됩니다. 신규 입주가 줄어들면 전세로 풀릴 수 있는 물량 역시 제한됩니다. 재건축과 재개발 사업도 규제와 사업성 문제로 속도가 더뎌진 상황입니다. 이런 흐름은 서울뿐 아니라 경기도에도 영향을 미치며 수도권 전반의 전세 수급 불균형을 장기화시킬 수 있습니다.
전세난은 단순히 주거 문제에 그치지 않습니다. 전셋값 상승은 가계의 주거비 부담을 키우고 소비 여력을 제약합니다. 청년층과 신혼부부는 전세 진입 자체가 어려워지면서 월세로 밀려나는 경우가 늘고 있습니다. 월세 비중 확대는 다시 가계의 고정 지출을 늘려 생활 전반에 부담으로 작용합니다. 기업과 자영업자 입장에서도 인력 유입과 정착에 영향을 미치는 요인이 됩니다.
시장에서는 전세난이 해소되려면 규제 방식에 대한 재검토와 함께 공급 확대에 대한 중장기 해법이 필요하다는 의견이 많습니다. 전세를 투기 수단으로 보는 시각과 실수요자의 주거 안정이라는 목적 사이에서 정책 균형을 어떻게 잡을 것인지가 중요한 과제로 떠오르고 있습니다. 전세 시장은 매매 시장의 부수적인 영역이 아니라 독립적인 주거 기반이라는 점에서 접근이 필요하다는 지적도 이어지고 있습니다.
현재의 수도권 전세난은 단기간에 해결되기 어려운 구조적 문제의 성격을 띠고 있습니다. 세입자들은 더 신중해질 수밖에 없고 집주인과 정책 당국 모두 새로운 선택을 요구받는 시점에 와 있습니다. 전세 시장의 불균형은 이미 시작됐고 그 여파는 내년에도 이어질 가능성이 큽니다. 주거 안정이라는 목표를 다시 한 번 차분히 되짚어 볼 필요가 있는 시점으로 보입니다.
출처:ChatGPT,조선일보