엇갈린 부동산 정책이 불러온 시장 혼란과 신뢰 붕괴
정부의 부동산 정책이 방향성을 잃은 채 혼선을 거듭하면서 시장의 신뢰가 빠르게 무너지고 있습니다.
공급을 늘리겠다고 발표하면서도 정작 재건축을 어렵게 하고, 서민 주거 안정을 내세우며 전세 매물을 줄이는 정책이 이어지자 시장은 극단적인 불균형으로 치닫고 있습니다. 한국부동산원이 발표한 통계에 따르면, 경기도 구리와 동탄 지역의 아파트값 상승률은 불과 한 주 만에 전주 대비 2~3배 폭등했습니다.
정부가 서울과 경기 주요 지역을 초광역 규제로 묶으며 풍선효과를 차단하겠다고 했지만, 오히려 규제 밖 지역으로 수요가 몰리는 결과가 나타난 것입니다.
서울 강남 3구의 움직임은 이러한 현상을 더욱 분명하게 보여줍니다. 대책 발표 이후 서울 전체의 최고가 거래는 줄었지만, 강남·서초·송파를 포함한 강남 3구에서는 최고가 거래가 60% 이상 늘어났습니다.
규제의 범위를 지나치게 넓히며 인기 지역과 비규제 지역 간의 희소성을 강화한 결과입니다. 재건축 규제 완화 없이 공급을 늘리겠다는 계획은 현실적 실행력을 잃었고, 오히려 수요를 자극해 특정 지역으로 쏠림을 키웠습니다.
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사진: Unsplash의Clark Gu
문제의 핵심은 시장이 신뢰할 수 없는 정책 방향입니다.
정부는 출범 초기 “공급을 통한 시장 안정”을 강조했으나, 불과 한 달 만에 거래를 묶고 대출을 제한하는 방식으로 정책 기조를 바꿨습니다. 수요를 억누르며 일시적인 안정 효과를 기대했지만, 그 결과는 전혀 다른 방향으로 나타나고 있습니다. 시장 참여자들이 정부 정책을 신뢰하지 않게 되면서 규제의 영향력은 급속히 약해지고 있습니다.
세입자들은 가장 큰 피해를 입고 있습니다.
서울 아파트 전셋값은 한 주 만에 0.15% 올라 1년 2개월 만에 가장 큰 폭의 상승을 보였습니다. 갭투자를 차단하려는 목적의 토지거래허가제와 대출 규제가 결합되면서 전세 매물 자체가 사라지고 있습니다. 전세 시장의 공급이 줄어들자 세입자들은 울며 겨자 먹기로 임대인의 요구를 받아들이는 상황이 이어지고 있습니다. 일부 지역에서는 전세금을 올려달라는 요구가 수억 원에 달하며, 중산층 가구조차 신용대출을 알아봐야 할 정도로 부담이 커졌습니다.
대출 규제의 여파는 매매 시장에서도 나타나고 있습니다.
대출 한도가 줄어든 실수요자들이 잔금을 마련하지 못해 급매에 나서면서 ‘마이너스피’ 매물이 쏟아지고 있습니다. 분양가보다 낮은 가격에 나오는 아파트가 늘어나는 것은 시장의 불안 심리를 단적으로 보여줍니다. 거래 절벽이 이어지면서 매매량은 급감하고, 시장의 가격 신호는 점점 왜곡되고 있습니다.
전세의 월세화가 빠르게 진행되고 있습니다.
올 9월 전국 전월세 거래의 65%가 월세로 나타났습니다. 대출 규제 강화로 인해 세입자들이 목돈 마련이 어려워지자, 월세를 선택하는 비율이 급격히 늘어난 것입니다. 이는 단순한 거래 형태의 변화가 아니라, 서민 주거비 부담이 구조적으로 커지는 현상을 의미합니다. 전세 제도가 서민의 자산 축적 통로 역할을 해왔던 점을 고려하면, 이러한 변화는 사회적 파급력이 큽니다.
정부는 공급 확대를 위한 여러 계획을 내놓고 있습니다.
주택 공급 본부 신설과 수도권 135만 호 공급 계획, 공공개발 확대 등의 대책이 잇따라 발표되었지만, 선언에 그치는 수준이라는 비판이 많습니다. 실제로 국민은 과거 정부의 수많은 공급 대책이 현실에서 지연되거나 무산된 경험을 기억하고 있습니다. 정책의 신뢰 회복은 새로운 공약이 아니라 실행력에서 비롯됩니다.
전문가들은 정부가 시장 신뢰를 회복하기 위해서는 ‘새로운 구호’보다 ‘기존 약속의 이행’이 우선이라고 지적합니다. 이미 계획된 재개발·재건축 사업을 속도감 있게 진행하고, 불필요한 규제를 줄이는 방향으로 전환해야 합니다.
재건축 초과이익환수제, 안전진단 기준 강화 등 공급을 막는 제도적 장벽이 해소되지 않는 한, 공급 확대는 현실적으로 불가능합니다. 공급이 부족한 상황에서 수요만 억누르면 집값은 일시적으로 조정되더라도 다시 반등할 가능성이 높습니다.
현재의 부동산 시장은 단순한 경기 문제를 넘어 신뢰의 문제로 이어지고 있습니다. 정책의 일관성이 무너질 때 시장은 불확실성을 가장 두려워합니다. 정부가 다시 시장의 신뢰를 얻기 위해선, 공급과 규제의 균형을 잡고 실행 가능한 로드맵을 제시해야 합니다. 단기적인 통계 안정보다 중장기적인 주거 구조의 안정을 목표로 삼을 필요가 있습니다.
부동산은 단순한 자산이 아니라 국민 생활의 기반입니다. 정책의 방향이 서민 주거 안정이라는 본래 목적을 잃지 않고, 시장의 신뢰 회복으로 이어지기를 바라는 마음이 지금 어느 때보다 간절합니다.
출처:ChatGPT,조선일보