부동산,가족 간 금전거래...세무조사 피하려면 꼭 알아야 할 것들

 

국세청이 최근 부동산 거래와 관련한 세무조사를 강화하고 있어 많은 분들이 불안감을 느끼고 계십니다. 특히 전세나 매매를 통해 고액의 부동산을 취득하거나 가족 간에 금전거래가 있었던 경우, 국세청으로부터 자금 출처 소명을 요구받는 사례가 급증하고 있습니다.

 

30대 직장인 김 모 씨는 국세청으로부터 ‘납세자 권리헌장’과 함께 세무조사 통보를 받고 당황할 수밖에 없었습니다. 그는 아버지로부터 전세보증금을 간접적으로 지원받아 고가의 아파트에 전세로 입주했는데, 당시에는 전세는 증여로 보지 않는다고 생각해 별다른 신고 없이 진행했다고 합니다. 그러나 국세청은 제3자를 통해 매매가 이뤄졌고 전세금의 출처가 명확하지 않다는 이유로 조사에 들어갔습니다. 수년 전의 거래 내역을 지금에 와서 소명해야 하니 쉽지 않은 상황입니다.

 

전문직에 종사하는 최 모 씨는 형에게 시세보다 저렴하게 아파트를 매입한 후 어머니에게 시세보다 비싼 가격으로 전세를 놓았습니다. 국세청은 이를 형제 간, 부모 자식 간의 자금 이전이 수반된 편법 증여로 보고 조사에 착수했습니다. 단순한 가족 간 거래라 하더라도 자금 흐름이 비정상적이거나 소득과 비교해 지나치게 고가일 경우, 세무당국은 이를 증여로 간주할 수 있습니다.

 

이러한 현상은 일부 고가 거래에만 국한되지 않습니다. 최근에는 비교적 소액의 거래에도 조사가 확대되는 추세입니다. 과거에는 고가 아파트의 경우 10억 원 이상, 가족 간 금전거래는 3억 원 이상이 암묵적인 조사 기준으로 여겨졌지만, 이제는 그 기준선이 사실상 사라졌다고 보아야 합니다.

 

이러한 변화의 배경에는 국가의 세수 부족 문제가 자리잡고 있다는 분석이 있습니다. 대기업들의 법인세가 줄어들면서, 일반 납세자들을 대상으로 한 과세 강화가 이뤄지고 있고, 이에 따라 비정기적인 세무조사가 늘어나는 추세입니다.

 

국세청 내부의 세무 공무원 포상제도도 이러한 조사를 자극하고 있는 요인 중 하나로 거론되고 있습니다. 세금을 많이 추징하면 포상금이 지급되는 구조이기 때문에, 세무조사에 적극적인 분위기가 조성될 수 있다는 것입니다.

 

이런 흐름 속에서 납세자는 철저한 대비가 필요합니다. 먼저 전세금을 지원받는 경우라도 반드시 차용증을 작성하고, 가능하면 공증까지 받아두시는 것이 좋습니다. 세무조사가 들어왔을 때 가장 먼저 확인하는 것이 바로 이 차용증의 작성 시기이기 때문입니다.

 

조사가 시작된 후 부랴부랴 작성한 차용증은 증거로 인정받기 어렵고, 오히려 증여로 간주될 수 있습니다. 차용증에는 금액, 상환 방법, 상환 기한, 이자율 등을 명확히 기재해야 하며, 통상적으로 3~5년 정도의 상환 기한이 적절하다고 합니다. 상환 기한이 너무 길거나 없는 경우에는 증여로 의심받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

 

부모와 자식 간 금전거래에서 연이율 4.6% 이상으로 이자를 명확히 지급하고 있다는 기록이 있어야 합니다. 이자를 제대로 지급하지 않으면 이자에 해당하는 금액이 소득으로 간주되어 세금이 부과될 수 있습니다. 2억1700만 원을 초과하는 금액은 이자 지급 여부와 관계없이 증여로 보일 수 있으므로, 금전대차계약서를 통해 자금의 흐름을 명확히 해두는 것이 필요합니다.

 

자금조달계획서 작성 또한 중요합니다. 주택을 매매하거나 전세로 입주할 때, 특히 투기과열지구의 경우에는 거래금액과 상관없이 자금조달계획서를 제출해야 합니다. 이 서류에는 자금의 출처를 구체적으로 작성하고, 필요 시 이를 뒷받침할 수 있는 금융 내역, 소득자료, 차용증 등을 첨부해야 합니다. 단순히 서류를 형식적으로 제출하는 것이 아니라, 실제 자금 흐름을 증명할 수 있도록 꼼꼼히 준비하는 것이 중요합니다.

 

계좌 내역이나 현금 인출 기록 등도 조사 대상이 될 수 있으므로 가능하면 모든 거래는 계좌이체를 통해 명확히 기록으로 남기는 것이 바람직합니다. 현금을 직접 전달하거나, ATM을 통해 반복적으로 인출하여 전달하는 방식은 국세청의 빅데이터 분석 시스템에 의해 의심 거래로 간주될 가능성이 높습니다.

 

전세 계약이나 주택 매매 이후에도 10년 가까이 관련 서류를 보관해두는 것이 바람직하며, 부모, 자식, 형제 등 모든 관련자들이 각자 자료를 확보해 놓는 것이 안전합니다.

 

가족 간 거래라도 철저히 자금 흐름을 증명할 수 있어야 세무조사를 피할 수 있는 시대입니다. 예고 없이 이뤄질 수 있는 조사에 대비해, 지금부터라도 차근차근 증빙 자료를 준비해두시기를 권해드립니다. 무엇보다 ‘우리 가족끼리인데 괜찮겠지’라는 안일한 생각보다는 ‘가족이기 때문에 더 투명해야 한다’는 자세로 접근하셔야 세무 리스크를 줄일 수 있습니다.

 

 

 

 

 

출처: ChatGPT,매일경제,국세청홈페이지